更新日：2024年5月3日

固定資産税・都市計画税/土地に対する課税

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1. 課税地目の認定
2. 課税地積の認定
3. 課税標準額
4. 土地の評価
5. 住宅用地の課税標準の特例
   5-1.住宅用地の特例率
   5-2.住宅用地の適用率
   5-3.住宅用地の認定
6. 土地の課税標準額の計算方法
   6-1.課税標準額の計算
   6-2.税負担の調整措置
   6-3.課税標準額の算出方法
7. 農地の税負担の調整措置

 1.課税地目の認定

課税地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、賦課期日（1月1日）現在の現況地目により認定されます。

課税の対象となる土地には以下のものがあります。

田	農耕地で用水を利用して耕作する土地
畑	農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
宅地	建物の敷地及びその維持効用を果たすために必要な土地
鉱泉地	鉱泉の湧出口及びその維持に必要な土地
池沼	かんがい用水ではない水の貯溜地
山林	耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
牧場	獣畜を放牧する土地
原野	耕作の方法によらないで雑草やかん木類の生育する土地
雑種地	上記の土地のいずれにも該当しない土地

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 2.課税地積の認定

原則として、登記簿に登録されている地積が、課税地積となります。

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 3.課税標準額

原則として、固定資産課税台帳に登録された価格が課税標準額となります。しかし、住宅用地のように課税標準の特例措置が適用される場合や土地について税負担の調整措置が適用される場合は、課税標準額は価格よりも低く算定されます。

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 4.土地の評価

路線価による評価額の決定は、次のように行われます。

宅地の場合

（1）道路・家屋の疎密度、行政条件等を考慮して、地区、地域を区分します。

（2）標準地（奥行、間口、形状等が標準的なもの）を選定します。

（3）地価公示価格や鑑定評価価格などの7割を目途にして、主要な街路の路線価（道路に接する標準地1平方メートルあたりの価格）の付設をします。

（4）道路幅員、行政条件等を主要な街路と比較して、その他の街路の路線価の付設をします。

（5）土地の形状などによる補正を行い、各筆の評価をします。

農地・山林の場合

原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。

ただし、市街化区域農地や農地の転用許可を受けた農地については、宅地の価格から造成費を差し引いた価格によって評価します。

【路線価の公開】

評価額の基礎となる路線価は、明石市役所資産税課（西庁舎2階）の窓口で路線価図を公開しており、どなたでも自由に閲覧することができます。

ただし、お電話でのお問い合わせや路線価図のコピーはできませんのでご了承ください。

なお、（財）資産評価システム研究センターホームページの「全国地価マップ」（外部サイトへリンク）で路線価図がご覧いただけます。

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 5.住宅用地の課税標準の特例

 5-1.住宅用地の特例率

住宅用地（住宅やマンション等の敷地）については、その税負担を特に軽減する必要から、以下のような課税標準額の特例措置が設けられています。

種類	固定資産税課税標準額	都市計画税課税標準額
小規模住宅用地	価格の１／６の額とする	価格の１／3の額とする
一般住宅用地	価格の１／3の額とする	価格の２／3の額とする

※小規模住宅用地

200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。

※一般住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。

たとえば、300平方メートルの住宅用地（一戸建住宅の敷地）であれば200平方メートル部分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートルが一般住宅用地となります。

 5-2.住宅用地の適用率

家屋の種類		居住部分の割合	住宅用地の適用率
専用住宅		全部	1.00
併用住宅	下記以外の家屋	4分の1以上2分の1未満	0.50
		2分の1以上	1.00
	地上5階建以上の耐火建築物である家屋	4分の1以上2分の1未満	0.50
		2分の1以上4分の3未満	0.75
		4分の3以上	1.00

 5-3.住宅用地の認定

賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅の建設中である土地は、住宅の敷地とはされません。

ただし、同一所有者が既存の当該家屋に替えて家屋の建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。

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 6.土地の課税標準額の計算方法

 6-1.課税標準額の計算

本来、「評価額＝課税標準額」となりますが、宅地等については、評価額に基づく課税標準額（以下、「本則課税標準額」という。）が、税負担の調整措置により求められた課税標準額よりも高い場合は、税負担の調整措置により求められた課税標準額がその年度の課税標準額となります。

本則課税標準額　＝　評価額
（住宅用地の場合、本則課税標準額＝評価額×住宅用地特例率（１／６又は１／3））

 6-2.税負担の調整措置

宅地等の評価は、地価公示価格の7割を目途に、おおむね全国的な均衡化が図られています。

税の負担についても、評価額と同様に、課税の公平性の観点から、地域や土地にばらつきのある負担水準（評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させる必要があります。

そこで、負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって、負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みになっています。

※負担水準は次の算式によって求められます。

 6-3.課税標準額の算出方法

（1）税負担が下がる場合

区分	負担水準	課税標準額
商業地等	0.7超	負担水準を0.7とした場合の課税標準額まで引き下げます。
住宅用地	1.0以上	負担水準を1.0とした場合の課税標準額まで下がります。

※商業地等とは

住宅用地以外の宅地や宅地に比準して評価を行っている農地以外の土地のことをいいます。

（2）税負担が据え置きになる場合

区分	負担水準	課税標準額
商業地等	0.6以上0.7以下	前年度の課税標準額に据え置きます。

※住宅用地の税負担が据え置きとなる特例は平成26年度より廃止されました。

（3）税負担がなだらかに上昇する場合

区分	負担水準	課税標準額
商業地等	0.6未満	前年度の課税標準額に本年度評価額の5％を加えた額となります。 　※商業地等において、令和4年度よりも税負担の引き上げ幅が大きくなる場合がありま 　す。（税負担の引き上げ幅を抑制するための、新型コロナウイルス感染症緊急経済 　策における税制上の措置がなくなったため。） ただし、当該額が本年度評価額の60％を上回る場合は、60％相当額となり、評価額の20％を下回る場合には、20％相当額となります。
住宅用地	1.0未満	前年度の課税標準額に、本年度評価額に対し住宅用地特例率（１／６または１／３）を乗じて得た額（以下「本則課税標準額」という。）の5％を加えた額となります。 ただし、当該額が本則課税標準額の20％を下回る場合には、20％相当額となります。

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 7.農地の税負担の調整措置

農地についても、宅地等と同様に負担水準に応じてなだらかな負担調整措置が講じられています。なお、市街化区域農地については、特例により、課税標準額の上限が評価額の１／３（都市計画税は２／３）となります。

※農地法第4条第1項又は同法第5条第1項の規定により許可を受けた田又は畑については、農地の税負担の調整措置や特例措置の対象外となります。

【一般農地】

【市街化区域農地】

固定資産税の課税標準額は、 前年度課税標準額×負担調整率となります。

※負担調整率は負担水準に応じて、次の農地の負担調整率表により求められます（負担水準が1.0以上のときは、課税標準額は負担水準を1.0とした場合の課税標準額となります）。

負担水準	負担調整率
0.9以上1.0未満	1.025
0.8以上0.9未満	1.05
0.7以上0.8未満	1.075
0.7未満	1.10

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