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更新日：2024年4月1日
固定資産税・都市計画税/家屋に対する課税
1.家屋とは
固定資産税の課税対象となる家屋とは、一般的に以下の3点を満たすものです。
- (1)土地に定着して建造されているもの
- (2)屋根や周壁等を有し、独立して風雨をしのげるような空間を持つもの
- (3)その目的とする用途に使用できる状態のもの
2.家屋の評価のしくみ
2-1評価額の算出
固定資産税における家屋の評価は、再建築価格を基準として評価する方法をとっています。
この評価方法は、評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費（再建築価格）を求め、これに時の経過による損耗（経年減点補正率）を考慮し、その家屋の評価額を算出しようとするものです。したがって、実際に支払った建築価格・購入価格とは異なります。
評価額＝再建築価格×経年減点補正率
※再建築価格
評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費で、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づいて、建物の構造、使用されている資材、設備などから算出されるもの
※経年減点補正率
経過年数に応じて生じる損耗による減価を基礎として定められた補正率
2-2家屋の評価に含むもの・含まないもの
家屋と構造上切り離せないものが評価に含まれます。
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評価に含むもの |
便器、ユニットバス、洗面化粧台、システムキッチン等 |
|---|---|
|
評価に含まないもの |
造り付けでない家具、取外せる電化製品、外構工事等 |
2-3評価替え
3年に1度、評価の見直しを行います。この3年に1度の年を基準年度といいます。（＊基準年度は、2021(令和3)年、2024(令和6)年、2027(令和9)年…）
基準年度には、上記の評価の方法によって新たに評価額を算出します。このとき、算出した評価額が前年度の評価額よりも高くなる場合（※）には、新年度は前年度の評価額を据え置きます。
なお、基準年度の翌年度、翌々年度は家屋の増改築、取り壊し等がない場合は、基準年度の価格が据え置かれます。
（※）「算出した評価額が前年の評価額よりも高くなる場合」とは？
例えば、建築物価（資材費や労務費など）が上昇したような場合です。
上記「評価額の算出」にあるように、評価額は再建築価格に経年減点補正率を乗じて算出しています。建築物価が上昇すると、もう一度新築した場合の費用である再建築価格も上昇します。経年減点補正率の下がり方よりも再建築価格の上がり方のほうが大きい場合には、新たに算出した評価額が前年度の評価額より高くなることもあるのです。
2-4家屋調査について
家屋を新築・増築された場合には、資産税課職員が実地調査をさせていただきます。
この調査は固定資産税評価額を算出するための調査となりますので、皆様のご協力をお願いします。
内部及び外部の調査にて、建物の構造、間取り、使用されている資材、設備などを確認させていただきます。
なお、調査に際しまして、図面等の書類をご用意いただくことがございます。
3.家屋に対する税額の特例措置
3-1新築住宅に対する固定資産税の減額措置
新築後一定期間、固定資産税の一定割合の2分の1に相当する額が減額される制度です。
1適用要件
- (1)専用住宅及び居住部分の割合が2分の1以上の併用住宅であること。
- (2)居住部分の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること。
ただし、一戸建以外の貸家住宅の場合は40平方メートル以上280平方メートル以下。
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家屋の種類 |
軽減期間 |
|---|---|
|
一般の住宅（下記以外の住宅） |
新築後3年度分 |
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3階建以上の中高層耐火住宅 |
新築後5年度分 |
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延床面積 |
減額範囲 |
|---|---|
|
120平方メートル以下 |
すべての部分 |
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120平方メートル超 |
120平方メートルに相当する部分 |
3-2長期優良住宅に対する固定資産税の減額措置
長期優良住宅の認定を受け新築された次の住宅は、固定資産税が一定期間減額されます。
1適用要件
次のすべての要件を満たすもの
- ア長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する長期優良住宅の認定を受けた住宅であること
- イ住宅の床面積が50平方メートル(一戸建て以外の賃貸住宅の場合は、一戸の床面積が40平方メートル)以上280平方メートル以下であること
- ウ併用住宅については、居住部分の割合が2分の1以上であること
2減額内容
- (1)一戸当たり120平方メートル(居住部分に限る)まで
- (2)当該住宅に係る固定資産税額の2分の1が減額されます。
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家屋の種類 |
減額期間 |
|---|---|
|
一般の住宅（下記以外の住宅） |
新築後5年度分 |
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3階建以上の中高層耐火住宅等 |
新築後7年度分 |
※この減額措置は、新築住宅の軽減(軽減期間が3年又は5年)に替えて適用されます。
4減額を受けるための手続き
減額の措置を受けるためには、次の書類を添えて、新たに固定資産税が課される年度の初日に属する年の1月31日までに資産税課へ申告していただく必要があります。
なお、期限内に申告できない場合や、申告方法などについて詳しくは資産税課へお問い合わせください。
<提出書類>
- (1)長期優良住宅に係る固定資産税の減額申告書
- (2)長期優良住宅の普及の促進に関する法律施行規則第6条、第9条または第13条に規定する長期優良住宅認定通知書の写し
3-3住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額措置
耐震改修工事を実施した住宅で一定の要件を満たす場合は、固定資産税が一定期間減額されます。
1減額制度の内容
住宅の耐震改修に伴う固定資産税の減額措置について（ご案内）（PDF：105KB）
2減額を受けるための手続き
減額の措置を受けるためには、改修後3ヶ月以内に資産税課へ申告していただく必要があります。
なお、期限内に申告できない場合や、申告方法などについて詳しくは資産税課へお問い合わせください。
3-4住宅バリアフリー改修に伴う固定資産税の減額措置
バリアフリー改修工事を実施した住宅で一定の要件を満たす場合は、翌年度分の固定資産税が減額されます。
1減額制度の内容
住宅バリアフリー改修に伴う固定資産税の減額措置について（ご案内）（PDF：161KB）
2減額を受けるための手続き
減額措置を受けるためには、改修後3ヶ月以内に資産税課へ申告していただく必要があります。
なお、期限内に申告できない場合や、申告方法などについて詳しくは資産税課へお問い合わせください。
3-5住宅の省エネ改修に伴う固定資産税の減額措置
断熱性を高める省エネ改修工事を実施した住宅で一定の要件を満たす場合は、翌年度分の固定資産税が減額されます。
1減額制度の内容
令和4年4月1日以降改修分
住宅の省エネ改修に伴う固定資産税の減額措置について（ご案内）（PDF：125KB）
平成30年4月1日から令和4年3月31日まで改修分
住宅の省エネ改修に伴う固定資産税の減額措置について（ご案内）（PDF：122KB）
2減額を受けるための手続き
減額措置を受けるためには、改修後3ヶ月以内に資産税課へ申告していただく必要があります。
なお、期限内に申告できない場合や、申告方法などについて詳しくは資産税課へお問い合わせください。
3-6大規模修繕工事を行ったマンションに係る固定資産の減額措置
明石市から管理計画の認定を受けたマンション等において、以下の要件に該当し、期間内に長寿命化工事が完了した場合は、申請により、家屋に係る固定資産税が減額されます。
なお、減額措置は、長寿命化工事が完了した翌年度に限り適用されます。
1対象となるマンションの要件
次のすべての要件を満たすもの
ア 築後20年以上経過している10戸以上のマンションであること
イ 長寿命化工事（外壁塗装等工事、床防水工事及び屋根防水工事）を過去に1回以上適切に実施している
こと
※工事の実施時期が異なっている場合も対象となりますが、すべての工事を実施している必要があります
ウ 長寿命化工事の実施に必要な積立金を確保していること
詳しくは、国土交通省のホームページをご参照ください。
マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）（外部サイトへリンク）
2対象となる工事の要件
令和5年4月1日から令和7年3月31日までの間に完了した長寿命化工事（外壁塗装等工事、床防水工事及び屋根防水工事）
※すべての工事を一体で実施する必要があります。
3減額内容
当該マンションの家屋に係る固定資産税のうち、3分の1が減額されます。
※都市計画税は減額されません。
※1戸当たり100平方メートル（居住部分に限る）までが対象となります。
4減額を受けるための手続き
当該マンションの区分所有者が、マンション管理士等の発行した証明書等を添付のうえ、工事完了日から3ヶ月以内に資産税課へ申告する必要があります。
なお、期限内に申告できない場合や、申告方法などについて詳しくは資産税課へお問い合わせください。
※申請書の様式はこちら 大規模修繕等が行われたマンションに対する固定資産税の減額申告書.pdf（PDF：176KB）
5マンション管理計画の認定について
マンション管理計画の認定については、住宅課にお問い合わせください。
4.こんなときはお届けを
4-1家屋を取り壊したとき
登記されている家屋であれば、法務局にて滅失登記を必ずしてください。
未登記家屋の場合は、家屋に関する届出書に必要事項をご記入の上、取壊し証明書を添付して、資産税課までご提出ください。
4-2未登記家屋の所有者が変わったとき
未登記家屋の所有者の変更については、家屋に関する届出書に必要事項をご記入の上、必要書類を添付して、資産税課までご提出ください。
なお、登記されている家屋については、法務局で所有権移転登記をしてください。
登記のある家屋の固定資産税は、1月1日現在の登記簿上の所有者に課されるため、所有権移転登記をしていただきませんと納税義務者は旧所有者のままとなります。
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担当課
資産税課家屋係（電話/078-918-5077）
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