更新日：2024年4月1日

 市税Q＆A/固定資産税・都市計画税Q＆A

　【共通】

• Q1固定資産税・都市計画税の納税通知書は毎年いつ頃送付されますか？
• Q2納期限はいつですか？
• Q3課税内容に関して問い合わせしたいのですが、来庁しないといけませんか？
• Q4固定資産税・都市計画税の納税義務者は誰ですか？
• Q5年の途中で土地・家屋の売買があった場合は？
• Q6固定資産税・都市計画税はいつからいつまでの分ですか？
• Q7亡くなった方の固定資産税は？
• Q8固定資産の評価替えとは？
• Q9近所の土地・家屋の評価額が知りたいのですが？

　【土地】

• Q10住宅を取り壊したら土地の固定資産税が高くなった理由は？
• Q11私道にも固定資産税は課税されるの？
• Q12地番を調べたい時は？
• Q13土地の評価額は上がっていないのに、税額が上がるのは？
• Q14負担水準のばらつきの原因は？
• Q15土地の利用状況が変わらないのに、評価額や税額が上がったのはなぜですか？

　【家屋】

• Q16家屋の評価はどのように行われているのですか？
• Q17家屋が年々古くなっていくのに評価額が下がらないのは？
• Q18分譲マンションの登記上の床面積と課税の床面積が異なるのは？
• Q19年の途中で家屋を取り壊したまたは建て替えた場合の固定資産税はどうなりますか？
• Q20数年前に新築した家屋の固定資産税が急に高くなったのですがなぜですか？
• Q21家屋を取り壊した場合、届け出は必要ですか？また、税金の還付等はありますか？

　【償却資産】

• Q22固定資産税の対象となる償却資産とは？
• Q23減価償却が終わったものを申告する必要はありますか？
• Q24リース資産の申告は？

 Q1固定資産税・都市計画税の納税通知書は毎年いつ頃送付されますか。

A1明石市では毎年5月の中旬に送付しています。（近隣の神戸市とは送付時期が異なりますのでご注意ください。）なお、10万通以上を一斉に送付する関係上、到着までに4～5日かかる場合がありますのでご了承ください。

また、通知書の発送直後は問い合わせが大変混み合いますので、ご理解ご協力のほどよろしくお願いいたします。

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 Q2納期限はいつですか。

A2明石市市税条例により、固定資産税・都市計画税の納期限を下記のとおり定めています。

第1期	第2期	第3期	第4期
5月31日	7月31日	12月28日	翌年2月末日

※納期限が市の休日にあたる場合は、その翌日が納期限となります。

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 Q3課税内容に関して問い合わせしたいのですが、来庁しないといけませんか。

A3原則、電話によるご本人からのお問い合わせをお受けしています。その際、具体的な課税内容に関しては、納税通知書（表紙の左下）に記載しているお問い合わせ番号等を確認したうえでお答えいたします。

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 Q4固定資産税・都市計画税の納税義務者は誰ですか。

A4固定資産税は、毎年1月1日現在に、土地・家屋・償却資産（これらを総称して「固定資産」といいます。）を所有している人に対して、その年の4月1日から始まる年度ごとに課される税金です。なお、その税額は固定資産の価格をもとに算定されます。

都市計画税は、道路・公園・下水道等を整備する都市計画事業又は土地区画整理事業に要する費用に使われる目的税で、都市計画法による市街化区域内の土地・家屋を所有している人に対して、固定資産税とあわせて課される税金です。なお、固定資産税が免税点未満の場合は、都市計画税も課税されません。

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 Q5私は、昨年11月に自分が所有していた土地・家屋の売買契約を締結し、今年3月に買主への所有権移転登記を済ませました。今年5月に通知される今年度の固定資産税は新しい所有者（＝買主）課税されますか。

A5今年度の固定資産税は、新所有者（＝買主）には課税されず、旧所有者（＝売主）であるあなたに課税されます。
地方税法の規定により、土地と家屋については賦課期日（毎年1月1日）現在、登記簿に所有者として登記されている方に対し、当該年度分の固定資産税を課税することになっているからです。このため、1月2日以降に所有権移転登記が行われた場合、当該年度分については、旧所有者（＝売主）が納税義務者となり、その翌年度分から、新所有者（＝買主）が納税義務者となります。

「所有権を移転した場合の納税義務者の取扱い」について、詳しくはこちら（PDF：34KB）

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 Q6固定資産税・都市計画税はいつからいつまでの分ですか。

A6固定資産税は、賦課期日（毎年1月1日）現在において固定資産課税台帳に所有者として登録されている方に対し、その年の4月1日から翌年3月末までの会計年度分の税として課税される年税であり、いつからいつまでの期間に対して課税されるというものではありません。
なお、売買契約などで所有権を移転する際に、固定資産税を按分して負担する場合の計算の始期については、年税であるため特に定められていませんので、当事者間の話し合いによって決めていただくことになります。
ただし、話し合いの結果によって納税義務者が変わるものではないため、固定資産税が未納になった場合の督促や滞納処分は納税義務者が受けることになりますのでご注意ください。

「各納期の支払額の設定内容」について、詳しくはこちら（PDF：36KB）

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 Q7私の父は、昨年8月に死亡しましたが、父名義の土地・家屋にかかる今年度分以降の固定資産税は、どうなるのでしょうか。なお、相続人は、母と兄と私の3人です。

A7賦課期日（1月1日）現在において、死亡した人が土地や家屋の登記簿や補充課税台帳に所有者として登記・登録されている場合、土地・家屋を相続した方に固定資産税・都市計画税を納めていただくことになります。当該質問の場合、相続人である3人で連帯して納めていただくことになります。
また、この場合、固定資産税に関する書類等を受け取る代表者を決めて、「相続人代表者指定（変更）届出書」により届け出ていただくことになっています。

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 Q8固定資産の評価替えとは何ですか。また、その時期はいつですか。

A8評価替えとは、資産価値の変動に対応し、評価額を適正な均衡のとれた価格に見直す作業のことをいいます。
本来であれば、毎年度評価替えを行い、これによって得られる「適正な時価」をもとに課税を行うことが納税者間における税負担の公平を図ることになります。
しかし、膨大な量の土地、家屋について毎年度評価を見直すことは、実務的に不可能であることや、課税事務の簡素化を図り徴税コストを最小に抑える必要もあることなどから、土地と家屋については原則として3年間評価額を据え置く制度、言い換えれば、3年ごとに評価額を見直す制度がとられています。
なお、この3年に一度の評価替えを行う年度を「基準年度」といい、その翌年度を「第2年度」、翌々年度を「第3年度」といいます。
また、第2年度や第3年度であっても、地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でない区域の土地の価格については、簡易な方法により価格の修正をしています。

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 Q9近所の土地・家屋の評価と自分の土地・家屋の評価を比較することはできますか。

 A9納税者（免税点未満の納税義務者は含みません。）が、自分の土地や家屋の固定資産税の評価額を、他の土地や家屋の評価額と比較することで適正に評価されているかを判断することができる縦覧制度が設けられています。

縦覧期間…毎年4月1日～第1期の納期限まで（市の休日を除きます。）

縦覧場所…資産税課窓口（明石市役所西庁舎2階）

縦覧受付時間…午前8時55分～午後5時15分まで（時間厳守にご理解・ご協力ください。）

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 Q10昨年10月に古い住宅を取り壊したら、今年から税額が上がりました。なぜでしょうか。

A10住宅の敷地として利用されている土地については、住宅用地に対する課税標準の特例措置が適用されるため、更地の場合や店舗などの敷地として利用されている土地と比べて税負担が最大で6分の1まで抑えられています。

このため、家屋の取り壊しにより、住宅用地に対する課税標準の特例措置の適用が外れる場合は、家屋の減額分よりも、土地の増額分による影響の方が大きくなる場合があります。

ただし、既存の住宅に代えて新たに住宅が建設中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱い、課税標準の特例が適用されます。

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 Q11私道にも固定資産税は課税されるのでしょうか。

A11私道であっても個人の資産ですから、原則として課税されます。ただし、所有する筆の全部または一部を道路（私道）として、一般の利用に全く制限を設けず、広く不特定多数の通行の用に供されている場合で、次の条件1から3の全てに該当する土地は、公共性が高いという観点から、申請していただくことによって、該当部分を非課税の取り扱いとさせていただきます。

　☑条件1　道路の両端が直接または間接に公道（国道・県道・市道等）に通じている。

　☑条件2　道路の幅員が概ね4m以上ある。

　☑条件3　行き止まり道路の場合には、公道に接していない家屋が4戸以上存する。

　したがって、特定の関係者だけの通行を許可しているものや、一定の時間内だけしか通行を認めていないもの、看板・門扉・カラーコーン・植木鉢等で私権を主張する表示により公共性を排除しているものは、非課税となりません。

　宅地の一部を未分筆のまま、道路として拠出している場合（セットバックなど）は、原則として、当該部分を分筆登記することにより、境界や面積が確定した場合にのみ、非課税とします。ただし、やむを得ない理由により、分筆登記を行うことができない場合は、所有者より資料（道路部分の面積が特定できる測量図等）を提出していただき、公衆用道路として確認できるものに限り、非課税とします。未分筆の道路に関しては、境界確定の問題など、複雑な権利関係を伴うものが多く、行政側だけで、個人の財産に関する境界や面積の確定および利用状況の特定をするのは困難であることから、このような手続きを必要としています。

　なお、申請にあたっては、公衆用道路認定申請書を提出していただき、調査員が現地を確認した上で、非課税の対象となるかどうかの判断をさせていただきます。また、非課税の開始時期は、賦課期日が1月1日であることから、原則として次年度からとなります。

⇒公衆用道路認定申請書のダウンロードはこちら

 

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 Q12地番を調べたいのですがどこに行けばいいでしょうか。また、必要箇所をコピーできますか。

A12資産税課（西庁舎2階）に地籍地番図が置いてありますので、ご自由に閲覧できます。
また、コピーが必要な場合は、行政情報センター（本庁舎1階）にも同様の地籍地番図を備え付けていますのでご利用ください。（1枚10円）

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 Q13土地の評価額は上がっていないのに、税額が上がったのはなぜですか。

A13土地の固定資産税について、評価額に対する課税標準額の割合（以下、「負担水準」といいます。）が高い場合は、税負担を引き下げ、又は据え置く一方で、負担水準が低い土地には税負担を引き上げる仕組みとなっています。

よって、評価額が上がっていなくても、負担水準が低い場合は税額が上がることとなります。

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 Q14負担水準のばらつきを是正するための税負担の調整措置が講じられているとのことですが、そもそもなぜ土地ごとの負担水準のばらつきが生じたのですか。

A14平成6年度に、評価の均衡を図るため、宅地の評価水準を全国一律に地価公示価格等の7割を目途とする評価替えが行われましたが、それまで評価水準が市町村ごとにばらばらでしたので、各宅地の評価額の上昇割合にもばらつきが生じることになりました。
一方、この評価替えによって税負担が急増しないようにするため、なだらかに課税標準額を上昇させる負担調整措置が講じられました。
この結果、評価額と課税標準額との間に大きな開きが生じるとともに、各宅地の間の評価額の上昇の違いがそのまま課税標準額の上昇の違いとはならず、評価替えによる評価額の上昇が大きかった土地ほど負担水準が低いという状況が生じました。これがいわゆる「負担水準のばらつき」となったわけです。
さらに、平成4年以降、全国的に地価の下落が始まり、地価の下落が大きい土地、すなわち負担水準の分母となる評価額が大きく下がった土地ほど負担水準が高くなるという傾向が生じましたが、地価の下落幅は土地ごと、地域ごとに異なっていましたので、負担水準のばらつきが拡大する結果をもたらしました。
このように、現在の負担水準のばらつきは、平成6年度の評価替え以前の市町村ごとの評価水準のばらつきと、その後の地価下落の程度のばらつきに原因がありますが、課税の公平の観点からこれをできるだけ早く解消する必要があり、そのための措置が平成9年度から講じられているところです。

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 Q15土地の利用状況が変わらないのに、評価額や税額が上がったのはなぜですか？

A15固定資産税の土地・家屋の評価額は、3年に1度評価替えが行われます。
評価替えを行う年度（以下、「基準年度」といいます。）では、土地の利用状況に変化がなくても、全ての土地の評価額が見直されます。
また、評価額に対する前年度課税標準額の割合（以下、「負担水準」といいます。）が高い土地は、税額を引き下げたり据え置く一方で、負担水準が低い土地は、税額を引き上げる仕組みとなっています。
したがって、見直しにより土地の評価額が下がった場合でも、負担水準が低いときは、税額が上昇する場合があります。
なお、令和6年度は基準年度にあたるため、土地の評価額が見直されていますが、前回の基準年度である令和3年度と比べると、昨今の明石市内の地価の上昇傾向を反映し、評価額や税額が上がっている土地が多くなっています。

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 Q16家屋の評価はどのように行われているのですか。

A16新築家屋の評価額については、以下のとおり計算します。
評価額＝再建築価格×経年減点補正率
■再建築価格…同じ家屋をもう一度建てるとした場合に必要とされる建築費。構造や仕上、設備など、その家屋に使用されている材料や量を調査し、国が定めた評価基準に基づいて求められます。
■経年減点補正率…家屋の建築後、年数の経過によって生ずる損耗の状態によって家屋の価値の減少を率で表したもの。
既に固定資産税が課税されている家屋の評価につきましては3年に一度の基準年度に評価替えがあり、評価の見直しをします。基準年度以外の年は増築等がない限り据え置かれます。

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 Q17家屋が年々古くなっていくのに評価額が下がらないのはなぜですか。

A17家屋の評価額は、国が定めた「固定資産評価基準」に基づいて算定します。その内容は屋根、柱、壁、基礎等の材料や仕上げ等により評価します。したがって、購入価格や建築費とは関係ありません。
また、家屋の価格については、3年ごとの基準年度に、既存の全家屋について評価替えを行うこととされています。家屋の評価は、評価の対象となった家屋と同一のものを評価時において建築するとした場合の建築費（再建築価格）に家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価率を乗じて評価額を求めることとされています。
その結果、新しい評価額が前年度の価格を下回った場合は当然、評価額は下がりますが、その家屋が建ってからの建築物価の上昇等が年数の経過による減価率を超える場合は、家屋が古くなっても、新しい評価額は前年度の価格を上回ることとなり、現実の税負担を考慮して原則として評価替え前の価額に据え置くこととされています。

また、年数の経過による減価率についても、建築年次が古くても、通常、家屋は修繕しながら使用するため、家屋としての価値はゼロにはならず、下限値は2割として設定されています。（新築当初から下限値2割に到達するまで、一般的な木造専用住宅は25年、鉄筋コンクリート造の共同住宅・マンションで60年かかります）。
このため、一般的な木造専用住宅で築25年以上経過した家屋の減価率はその後も変わらず2割のままとなります。

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 Q18私は、分譲マンションに住んでいますが、今回送られてきた納税通知書の課税明細を見てみると登記上の床面積よりも多い床面積が記載されています。なぜでしょうか。

A18通常、分譲マンションは一部屋ごとに所有者が異なる区分所有という形態になっており、登記上も区分建物の登記がなされています。この区分建物の登記面積は、一般の建物の面積が外壁の中心線によって求められているのと違い、区分建物内の一室の専有面積（外壁及び外の一室との境界線の内線により求められた面積）によって求められています。
一方、固定資産税の課税面積には、この専有部分だけでなく、課税要件さえ満たせば、玄関ホール・階段室・エレベーター室等の共用部分も含まれてきます。
したがって、納税通知書の明細書に記載されている床面積は、各専有部分の床面積に各専有部分の床面積の全専有面積に対する割合に応じた共用部分の床面積分を加算しているため、登記上の床面積より多いのです。

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 Q19年の途中で家屋を取り壊したまたは建て替えた場合の固定資産税はどうなりますか。

A19固定資産税はその年の1月1日の状態により課税されます。
年の途中で家屋を取り壊しても、今年度分の固定資産税額は変わりません。
また、年の途中に完成した家屋につきましては、翌年度から固定資産税が課税されます。 

「家屋の新築または取り壊しをした場合の固定資産税の取扱い」について、詳しくはこちら（PDF：31KB）

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 Q20数年前に新築した家屋の固定資産税が急に高くなったのですがなぜですか。

A20一定の要件を満たした住宅には、新築後3年度～7年度分の固定資産税額の2分の1が減額されます。
この減額の適用期間が終了し、本来の税額に戻ったことが固定資産税額が高くなったことの理由です。
また、増築等をされた場合にも、固定資産税が高くなることがあります。

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 Q21家屋を取り壊した場合、届け出は必要ですか。また、税金の還付等はありますか。

A21登記されている家屋を取り壊した場合は、法務局で滅失登記の手続きをお願いします。
（登記の手続きについては神戸地方法務局明石支局　電話：078-912-5511までお問い合わせください。）この場合、滅失登記をされますと法務局から市役所に通知が来ますので市役所での手続きは必要ありません。
ただし、年末年始の時期に取り壊されたり、何らかの事情で滅失登記をするのに日数がかかる場合などは、資産税課までご連絡ください。
登記されていない家屋（未登記家屋）を取り壊された場合は、資産税課へ「家屋に関する届出書（滅失）」の届出をお願いします。
また、固定資産税の賦課期日は毎年1月1日です。そのため、その年の1月1日に家屋が建っていましたら、年の途中で家屋を取り壊されても、その年度については全額課税されます。したがって、例えば2月に家屋を取り壊されても、その当該年度分の固定資産税は全額お支払いいただくことになり、還付等はありません。

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 Q22固定資産税の対象となる償却資産とはどのようなものですか。

A22会社や個人で事業を行っている方が、事業のために用いる構築物、機械、器具、備品等で減価償却の対象となるものを償却資産といい、土地や家屋と同じように固定資産税が課税されます。
事業を行っている方は、毎年1月31日までに、1月1日現在の償却資産の所有状況について、資産が所在する市町村に申告する必要があります。
その主なものとして次のような資産があります。

区分	償却資産
構築物	広告塔、構内舗装（駐車場舗装も含む）、煙突、フェンス、門、塀など
機械及び装置	各種産業用機械装置、モーター、ポンプなど
船舶	貨物船、客船、ボート、はしけ、漁船など
航空機	飛行機、ヘリコプター、グライダーなど
車両及び運搬具	台車、フォークリフト等大型特殊自動車（自動車税の種別割、軽自動車税の種別割の対象外のもの）など
工具・器具及び備品	ロッカー、金庫、パソコン、レジスター、コピー機、エアコン、冷蔵庫、テレビなど

※貸しビルのテナントなど家屋の賃借人が、店舗などに取り付けた附帯設備（事業用）については、償却資産として賃借人が納税義務者となります。

なお、次に掲げる資産は申告の対象から除かれます。

• 土地、建物（家屋として課税対象となるもの）
• 無形固定資産（鉱業権、漁業権、ソウトウェア等） 
• 自動車、原動機付自転車のように自動車税（種別割）、軽自動車税（種別割）の対象となるもの
• 耐用年数が1年未満の償却資産または取得価額が10万円未満の償却資産で損金算入したもの
• 取得価額が20万円未満の償却資産で3年間の一括償却を選択したもの

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 Q23償却資産の減価償却が終わったもの（耐用年数を経過したもの）も申告が必要ですか。

A23既に耐用年数を経過した資産であっても、現在事業用に所有している場合は申告してください。廃業、譲渡などの処分をしない限り、固定資産税の対象となり、最終的には取得価額の5％が評価額として償却資産課税台帳に登録されます。

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 Q24私の会社で、このたび印刷機械をリースにより導入しました。この場合における償却資産の申告・納税は、リース期間中は当社とリース会社のどちらになるでしょうか。

A24償却資産の納税義務者（申告対象者）は、賦課期日（1月1日）現在において、償却資産を所有している方となります。
したがって、ただ単に償却資産のリースを受けている場合は、その資産の所有権はリース会社にありますので、申告・納税義務はリース会社にあります。
ただし、リース期間終了後に無償で譲渡されることを条件に借りている場合や、所有権留保付割賦販売の場合は、最終的所有者となる貴社が申告・納税をしてください。

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関連ページ

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担当

土地担当（電話/078-918-5015）
家屋担当（電話/078-918-5077）
償却資産担当（電話/078-918-5238）